2021年，随着国家调控和规范动作的深入，房地产行业开始出现深刻的调整，个别企业债务风险有所扩大。受市场调整和疫情波动等影响，房企普遍已面临2008年以来最大的一次危机。
4月25日，中南建设发布2021年年报，期内公司实现营收792.1亿元，同比增长0.8%；归属于上市公司股东的净利润则为亏损33.8亿元，与1月底披露的数字7.08-21.23亿元有重大偏差，上年同期则为70.78亿元。这也是公司2009年上市以来最黯淡的经营业绩。
尽管2021年业绩下滑主要是历史因素在企业报表中的体现，但这样的业绩对中南建设仍是一次警醒。过往单纯依赖财务杠杆、重规模轻利润的发展模式已难以为继，更少依赖有息负债，更多通过提高运营精度和周转效率实现发展的公司，才更有机会稳健发展。
在4月26日业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含提出2022年将以“安全至上，做我所能”为经营思路，强调公司要把现金流管理放在首要位置，同时结合自身的能力和现状，对业务、资源进行合理排序、出清，保障核心业务生产经营稳定。
业绩阵痛期，未结资源提供保障
2021年中南建设累计实现营业收入792.1亿元，同比增长0.8%，增幅较上年减少8.6个点；其中，房地产业务受到市场调整和疫情波动的影响明显，结转收入560.4亿元，同比减少4.3%。
房企业绩结转有明显的季节性，过去两年的四季度间中南建设营收占比维持在40%以上；而去年四季度该公司营收181.3亿元，单季贡献降至22.9%。这一方面由于竣工结算减少，另一方面四季度公司为降低预售监管政策影响，增加自由现金，转而加大了现房库存的去化。
现房库存具有当期销售当期确认收入的特点，同样与合同销售业绩关联。得益于四季度库存的大力出清，2021年中南建设销售1973.7亿元，同比减少11.8%%，低于行业17.8%的平均降幅；销售均价1.34万元/平方米，同比微升1.2%，其中大本营江苏均价升8.7%，区域深耕价值及品牌优势逐渐释放。
不过，现房库存去化导致了当期房地产业务的亏损。全年中南建设综合毛利率10.03%，同比下降7.26个点；其中房地产业务结算毛利率下降8.45个点至10.69%，建筑业务综合毛利率则下降2.22个点至6.43%。中南建设还大幅增加对各项应收款项和存货计提的减值准备，最终公司录得净亏损33.8亿元。
陈昱含在发言中也对公司经营问题进行了反思：第一，公司为了保证现金流安全，不得已对利润做出牺牲，说明当前规模与自身能力、安全要求仍有错配，内外部压力下缩表出清力度不够；第二高增长阶段缺乏审慎经营导向，导致地价偏高乃至大额计提；第三，以往重规模请利润、轻资金的经营取向尚未根本扭转；第四，三道红线指标出现了倒退，侧面说明瘦身出清的必要性。
“当前形势下，公司必须接受规模调整，夯实能力基础、确保长期稳健。”陈昱含表示。
从中长期看，行业良性循环，加上中南建设前期减值计提充分，以及优化资源投放，经营利润率有望企稳回升。去年中南建设放缓拿地节奏，四季度几乎零拿地，全年新增项目45个，规划建面752万平方米，同比减少50.6%。新增项目平均地价3837元/平方米，同比减少23.5%；地货比从0.38降至0.29，这已是近五年最低水平，为后续利润率修复奠定基础。
截至2021年末，中南建设合并报表范围内已售未结算资源（主要是合同负债部分）1344.6亿元，相当于去年结算收入的2.40倍。根据克尔瑞统计，典型房企过去三年间合同负债覆盖营收倍数约为1.17倍，对比之下中南建设未来收入锁定度仍属于行业较高水平。
瘦身出清，运营效率持续提速
在市场恢复良性循环之前，房企的经营安全仍会面临挑战，应对之道便是提高经营效率。在业绩会上，陈昱含提出五大举措，包括稳定融资、瘦身出清、稳定生产、精简高效以及政府帮扶，以此保障核心业务生产经营稳定。
2022年一季度，中南建设房地产业务、建筑业务的复工率分别达到83%、54%，逐步朝正向循环发展；在瘦身出清方面，两项业务对应的区域从2021年初19个、15个分别精简至目前各8个，同时已完成14个项目的转股工作。公司还计划将管理预算同比减少47%，进一步提高运营效率。
从存货端看，房企普遍收缩投资力度，加快去化竣工交付，以达到提高资金在存货中间的滚动效率。2021年，中南建设新增土地价款288.49亿元，同比减少62%，投销比约仅为0.15。
截至2021年末，中南建设存货1901.34亿元，同比增长仅3.12%，增速较上年下降15.3个点，压降投资规模初显成效。同时公司存货周转率约0.38次/年，同比增长0.01次/年，仍高于克尔瑞所统计的典型房企平均水平0.36次/年。
周转效率提升是房企摆脱过往单纯追求规模的主动选择，通过提高运营效率获得更好的资产回报水平。中南建设定位于大众主流住宅产品，控制中小城市的单项目规模，项目获取到销售的平均周期7个月左右，年销售去化率70%以上，产品标准化、供应链建设保证了运营效率。
据安信证券统计，中南建设从开工时间到下批竣工时间平均数为3.7年，高于样本房企中位数3.1年；但项目体量相对小，平均18.6万平方米，低于样本房企中位数21.6万平方米。去年中南建设新增项目体量约16.71万平方米，继续保持较强的周转能力。
与之相似的是，近五年中南建设的应收账款周转天数仍从81.54天缩短至31.61天，应付账款周转天数则从149.63天延长至171.36天。这组指标说明企业占用供应商或其他合作方货款以补充运营资本的主动权更大，而这部分款项往往是无息资金。
今年，中南建设在投资和施工层面继续延续去年下半年的审慎原则，以去化库存为主，在市场明确回暖前才考虑扩大投资。
首先是将现有项目2022年新开工面积调减至360万平方米，仅达到去年计划开工规模的38.7%，控制库存的增长；其次根据市场变化确定推盘速度，保持灵活的价格策略；第三加快交付的节奏，全年拟竣工1353万平方米，较去年实际竣工规模增加32.6%。
守住安全底线，严格管控有息负债
面对市场的冲击，中南建设坚持不依赖有息负债的发展模式。2021年末有息负债（含期末应付利息）622.8亿元，同比减少176.3亿元并降至2019年以前水平，有息负债与年度经营规模继续保持在行业最低水平。
未来一年内，中南建设到期的有息负债约242.37亿元；而2021年经营性现金流入1446.7亿元，相当于一年内到期有息负债约6倍。其中销售商品提供劳务的现金流入占995亿元，同比增加12%，主要是销售回款和建筑业务回款。经营活动产生的现金流量净额录得167.7亿元，连续四年保持正流入。
无论如何，在积极现金流管理下，目前中南建设已做好充分的准备保障财务安全。公司非受限资金约占145亿元，在3月份将“20中南01”及“20中南02”共计9.21亿元本息兑付后，年内需偿还仅有6月、12月合计本金14.22亿元境内外公开债务到期。
其余即期债务约114.49亿元非银行金融机构借款、110.71亿元银行贷款，中南建设预计大部分可通过必要融资展期、转贷续贷等措施。截至去年9月底，该公司共获得银行授信总额度1840亿元，其中未动用银行授信额度1451亿元。
通过控制有息负债增速，推动债务结构优化工作，压降短债规模，以及积极销售、出清资产，增加自由现金流，企业的经营安全垫逐步得以增厚。
当前有关部门、各级政府已在不断释放信号、出台政策稳定市场，经过调整后的行业更考验企业的产品把控力、经营效率、财务健康度，其中财务健康是底线所在。中南积极面对、坚守偿债信用及现金流安全，或可为行业调整期房企提供借鉴样本。
正如中南建设董事长陈锦石强调，发展是永恒的，但是不能用野蛮粗放的方式发展。未来中南建设要坚持高质量发展，打造实力中南、品牌中南、品质中南。
