徐高：应构建更有弹性的土地供给制度

光证资管首席经济学家徐高日前在接受中国证券报记者专访时表示，今年房价涨幅较快的城市，明年或继续采取较严的限购措施。同时，在土地供给方面也应加大力度，以此来平抑房价。另外，需尽力使房地产投资保持稳定，一方面货币政策要保持稳健中性，另一方面要稳定住开发商的投资预期。　　房地产调控因城施策　　中国证券报：未来楼市调控力度会加大吗？2017年将呈现怎样的趋势？　　徐高：此次房地产调控和以往各次调控有些不一样之处，因此对本轮房地产调控做预期，首先需分析它的特殊之处。今年前10个月，全国70个大中城市中一半城市累积房价涨幅没有超过5%，还有几个城市房价是跌的，城市间分化明显。因此，此次房地产调控并不是全国性的“一刀切”。从房价上来看，此次房地产调控对一线和二线城市房价抑制作用明显。尤其最近两个月，一线和二线城市房价涨幅急剧收窄，但三线城市目前受到的波及相对较小。三线城市房价涨幅略有收窄，但收窄程度比一线和二线城市小得多。因此，这种调控起到了去库存效果，把购房需求从一线和二线城市向三线城市引导。　　对于房价涨幅较快的城市，明年将继续采取比较严的限购措施。同时，在这些城市的土地供给方面也会加大力度，通过土地供给增加来平抑房价。但多数城市实际仍处于库存重压之下，因此房地产政策还会保持较平和或平缓的态势来促进去库存推进。从大环境看，货币政策将维持稳健中性基调，尤其要保证社会信贷和社会融资总量的合理增长。　　中国证券报：当下房地产市场调控仍以需求端调控为主，在供给端方面应如何施策？　　徐高：从长周期看，我国房价、地价大幅上涨始于2004年。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该通知在房地产市场被称作“8·31大限政策”。此后，土地出让要通过招标、拍卖、挂牌手段进行，意味着地方政府开始行使它对土地的垄断供应权。经济规律显示，在成为垄断供应者后，垄断方一定会减少供给，推高价格来获取垄断收益。之后，我国整体房价大幅上涨，且持续十多年。　　因此，如果要从根本上解决房价持续或过快上涨问题，需要在土地制度方面构建出更加有弹性的土地供给制度，这样才能从供给方面平抑房价。但它牵扯到土地制度变革，不是短期内能做得到的。在这种情况下，就需要行政性的增加房价过快上涨城市的土地供给。中央政府要发挥更有力的作用，土地供应都是地方政府来做，一般是地方政府的决策。但地方政府是土地垄断的供应者，有动机来控制土地供给来获取垄断收益。如果从市民整体福利角度看，就应是行政性的给地方政府指令。另外，最近有些城市发现一拍地就变地王，反而开始冻结拍地，这是缘木求鱼，结果只能是南辕北辙。现在停止拍地不出地王，对房价上涨预期的影响没有那么强，但实际上会加大未来房地产市场的供需矛盾，形成更加强烈的房价上涨压力。因此，在越是能拍出地王的时刻，越说明土地市场供需间有明显矛盾，就越需加大土地供给力度。通过供给扩大来平抑地价，进而平抑房价。　　在此过程中，有些地产开发商确实因为资金较多，又找不到好的投资途径，可能在土地拍卖环节将地价炒的较高。因此，要抑制开发商高价拿地行为。比如，在融资方面，一些行政指导或调控是必要的。但核心问题仍是土地供给量。如果现在土地供给跟不上，未来一两年后会形成更加强烈的房价上涨压力。　　房地产投资风险加大　　中国证券报：明年房地产市场是否会出现风险？　　徐高：目前，房地产调控虽只是集中在部分一线和二线城市，但不可避免的是，这种调控会对开发商的投资意愿形成打压。只不过打压程度到底有多大，现在还看不出来。今年整个实体经济复苏很大程度上是建立在房地产投资复苏基础上，房地产是引领今年经济复苏的一个主要引擎。如果明年房地产投资在房地产调控压力下明显走弱，那明年经济增长下行压力恐怕会加大。那时经济可能会暴露一些问题，也有可能房地产投资下滑较迅速，出于稳增长考虑，房地产限购政策重新放松，可能引发房价进一步上涨。因此，2017年最主要的风险在房地产投资是否能保持稳定。如果能保持稳定，明年经济增长方面问题就不大。房地产调控也能按照现有节奏稳步推进。但如果下滑速度过快，就有可能冲击实体经济，反过来要影响房地产调控本身的调控节奏，相对来说，情况会复杂一些。　　为保证房地产投资稳定，一方面货币政策要保持稳健中性基调，本来房地产投资就面临下行压力，这时如果再紧缩货币，可能造成房地产投资下降得很厉害；另一方面要稳定住大家的预期。比如，要说清楚目前房地产调控是一种因城设策的态势，并不是全国范围房地产市场已过热。现在三四线城市仍处去库存过程中，再加上“三个一亿人”政策导向，城镇化还在继续保持高速推进，应该说城镇城区对住房的需求仍远没有得到满足，房地产还可以维持长时间的健康增长。因此，这方面要做一些宣导，把房地产开发投资的热情稳住，这样才能稳住明年的房地产投资。　　中国证券报：对于房地产市场，在防风险和稳增长上如何保证平衡？　　徐高：今年房价快速上升的背后是房地产市场销量的复苏及房地产信贷的扩张。居民加杠杆带动房地产投资的稳定增长，符合去杠杆和稳增长的政策导向。当然部分城市房价上涨太快，所以也会有相应的调控政策要出台。在经济增长能保持平稳的态势下，房地产市场长期健康发展有赖于更有弹性的土地供给制度，通过土地供给加大来平抑房价，这符合供给侧改革的导向。　　从此角度看，明年的地产调控要落脚到土地供应上。如果土地供给能增大，那么房价就能得到平抑，房价过快上涨的风险自然就会得到一定程度的化解。同时，土地供给加大也让开发商有更多土地可以拿来做投资，显然房地产投资的稳定也是能得到保证的，那对于稳增长来说也是一件好事。因此，无论从防风险还是从稳增长角度看，明年都应加大土地供给力度，即使说不能很快地调整土地供给本身，也可以通过行政性指令方式来加大部分城市，尤其是房价涨幅过快城市的土地供给。　　（徐高，光证资管首席经济学家。曾任光大证券首席经济学家、瑞银证券高级经济学家、世界银行经济学家、国际货币基金组织兼职经济学家等职。）