易宪容：如何才能让住房回归到居住功能

据报道，中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。这次会议最大的亮点就是对中国的房地产市场或住房的性质重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒作的”。如果这个原则能够真正地落实，并转化为相关的各种房地政策，那么从2017年开始，中国的房地产市场将发生根本性转变，而且这种房地产市场的转变将给中国楼市带来翻天覆地的变化。对此无论是地方政府、房地产企业、住房的投资者，还是住房消费者都不得不密切关注，因为这种转变是一次重大的利益关系调整。　　在今年的中央经济工作会议的公告中，明确表示中国住房市场要回归到它的基本居住功能，而要去除房地产投机炒作的赚钱功能。会议公告指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。同时还要求地方政府对房地产市场承担主体责任，增加住房的供应，让一线城市的居民分流到周边区域，发展住房的租赁市场，整顿房地产市场交易秩序等　　从这次中央经济工作会议公告的内容来看，未来房地产市场的发展原则是确立了，住房就是要回归到它的居住功能，要去除房地产的赚钱功能。也就是说，要让当前中国房地产市场由投资炒作为主导的市场转型为以消费为主导市场，让房地产市场的性质发生根本性的转变。可以说，未来中国房地产市场发展原则是确立了，这也让中国房地产市场走向正确的路上。但是这个原则要具体地落实可能会存在一定的差距。　　从当前已经的房地产政策来看，对住房投资炒作进行限制的房地产政策只是对住房购买资格的限制政策，比如有一些城市对持有第二套住房购买房者的首付比例提高，以此来降低投资杠杆比例，有一些城市对购买第三套住房者禁止贷款等，但是这些政策要对住房的投资与消费在事前进行严格界定清楚不仅成本高，而且如果房价还在上涨，住房投资者还可以通过不同的方式来规避这种限制。比如首付贷的出现就是最好的一个例子。　　还有，如果让住房回归居住功能还准备从增加住房供应，及购买住房者分流进入租房市场等方式入手，而不是对住房的投资与消费进入严格地界定，那么这些政策要让当前中国以住房投资者为主导的市场转型为以消费为主导的市场同样是不可能的。因为，住房的两种性质没有界定清楚，住房既可投资也可消费，住房投资者出价肯定会高于住房消费者，最后还是投机炒作者在主导市场，特别是住房购买是有利可图时，增加住房供给只是让住房投资者有更多的投资机会，只是在现行的政策上增加了一些投资者进入成本而已。　　所以，要让住房回归到居住功能而不是赚钱的工具，最重要的经济杠杆就得对住房性质在事中及事后用税收政策进行严格界定。因为，住房投机炒作者要达到其投资之目的就必须通过交易的方式来现实。如果购买的住房没有进行交易，其投资收益是无法实现的，也不知道购买住房者是用于投资还是用于消费。所以，住房的交易税及交易所得税是界定住房是投资品及消费品的最好的方式。　　比如要限制住房短期投机炒作，可以对持有一套以上住房的交易者进行严厉的征税。在香港为了打击住房的投机炒作，一般的住房契税或交易税为15%。还有，如果是购买住房之后在半年内交易再征收20%住房交易税；对于购买之后一年内交易的再征收15%交易税；而购买之后二年内交易的征收10%的交易税。同时，不是香港本地居民到香港购买住房还得征收15%的交易税等。而香港的住房交所得税是15%。而这些税收对住房投机炒作的限制是十分重要的。　　但是在日本及美国住房交易所得税征收的税率是采取累进的方式，即持有一套住房交易后获得的所得再在半年内购买一套住房，其交易所得税是免征的。如果是持有一套住房，第二套以上的住房交易所得税是采取的累进的方式，所得收益率越高，其征收税率也越高。在日本，最高的住房交易所得税率可达75%。再加上住房物业税及、住房遗产税、住房空置税等，都是限制住房投机炒作的最好工具。　　可以说，如果能够在住房交易税及住房交易所得税入手，就能够清楚界定住房的性质，对住房投机炒作收益通过税收的方式收回，让住房投机炒作无利可图。如果这样才能够把住房的投机炒作的赚钱工具去除。如果不采取严格的税收政策把住房的投机炒作与消费区分开，让投机炒作无利图，那么要想让中国住房市场回归到居住功能是根本不可能的。　　当然住房市场的性质调整，其实就是一种利益关系重组与调整，这种对绝大多数人或中低收入者来说当然是有利，对少数住房投机炒作者或手上持有过多住房的人来说当然是不利。所以，要让住房市场回归到居住功能的政策出台，都会受到各种既得利益者严重阻碍。所中央对住房市场重新定位是相当正确的，它将中国住房市场走向健康之路，但要让这个原则转化为具体房地产政策估计会是一个缓慢的过程。但是中国的住房市场转型越是缓慢，整个社会可能付出的代价与成本会越高。只有快刀斩乱麻式地调整，尽管会引起房地产市场短期阵痛，却能够让中国经济及房地产市场很快就走出当前困境，否则中国住房市场居住原则很难落实。何去何从，希望中央政府深思！